Airbnbで稼ぐ方法|Step36

Airbnbで稼ぐとは、民泊のwebサービスを利用して旅行客などに部屋を貸し、宿泊費をもらって稼ぐ方法です。

ここ数年で耳にするようになった民泊サービスですが、
Airbnbによると、2008年の創業以降、既に1.4億人のゲストがAirbnbを利用しており、2015年のゲスト数4000万人は、2016年には約8,000万人まで2倍以上に増加したと発表されています。
2017年以降もますます需要が伸びていくことが予想されます。

なぜこれほどAirbnbが騒がれているかというと、
経費などを除いた不動産投資の実質利回りが4〜6%程度と言われるのに対し、
Airbnbの実質利回りはその2倍〜3倍、10〜20%と言われているためです。
今までの不動産投資に比べて収益性が圧倒的に高いのが特徴です。

登録の仕方は簡単です。

 

民泊ホストの運用方法

これから民泊ホストになろうとお考えの方の中には、自分自身で一からやってみようか、それとも代行会社に任せてしまおうか、迷っている方もいるかもしれません。民泊ホストになる場合、「自己運用」と「運用代行」のどちらがよいのかについて説明していきます。
民泊ホストになる場合、大きく分けて下記3通りの方法があります。

・自分自身で全てを運用する
・運用の一部を代行会社に任せる
・運用の全てを代行会社に任せる

それぞれの方法のメリット・デメリットを簡単に表にまとめると、下記のようになります。
手間 コスト 利益率 利益 総合

当然ですが、自己運用では、すべてを自分で行うため、手間は大変かかりますが、そのぶん、収益率も上がります。

民泊ホストの運用業務を全て任せるのではなく、一部だけを切り出して民泊代行サービス会社に任せるというのがこのパターンです。

一部代行運用パターンは、ホスト上級者、つまり一定期間ホストとしての経験があり、運用ノウハウをある程度持っている方にとってはおすすめの手法です。

なぜなら、民泊ホストに関わる業務の一部を上手く代行業者に切り出して依頼することで、完全に全ての運用を代行する場合と比較してコストを大幅に抑えることができるからです。

一般的に、民泊運用代行サービス会社にまるごと完全運用代行を依頼した場合、民泊により得られた収入の15~30%程度を手数料として支払う形になります。この「%」という料率形式での支払いがポイントとなります。

売上を「%」で割る場合、当然ながら売上が増えれば増えるほど手数料も増えることになります。例えば手数料が20%の場合、月間収入が40万円であれば手数料は8万円、月間収入が50万円であれば手数料は10万円、といった形です。

一番おすすめなのは運用の全てを民泊代行サービス会社に任せるやり方です。もちろん代行サービス会社の中でもサービスの品質に良し悪しはありますので、そこは慎重に比較・検討する必要があります。

なぜ完全運用代行が一番良いのかというと、手間がかからないのはもちろんなのですが、それ以上に重要なことは、完全運用代行サービスを利用したほうが結果としては物件の稼働率を一番高めることができて収益が最大化できるからという点に尽きます。

物件の稼働率を高めるためには、そもそもの物件自体の立地条件はもちろんですが、
・プロのコーディネーターがセットした内装インテリア
・プロのカメラマンが撮影した見栄えのよい写真
・充実した多言語対応の物件情報
・Airbnbなど民泊サービスサイトの検索結果における上位表示対策
・予約率を最大化するための自動価格調整システム
など、素人ではとても対応しきれないような様々な運用ノウハウを駆使する必要があります。

完全運用代行の場合は手数料を15~30%程度支払う必要がありますので、売上に対する利益率は決して高くありません。
しかし一番大事なことは、言うまでもなく最終的にいくらの利益が手元に残るかというその絶対額です。その点で比較すると、ほとんどの方にとっては完全運用代行パターンが一番おすすめの運用方法だと言えます。

 

Airbnb運営の3つのリスク

知らなかったでは済まない問題なので、よく確認して下さい。

 

オーナー(転貸)のリスク

これは自分がAirbnb用物件のオーナーであれば問題ありません。
問題となるのは、賃貸物件でAirbnbを行う場合です。

通常物件契約時に結ぶ賃貸借契約の中には、第三者への転貸は禁止、という条項があります。
Airbnbでのホスティングはこれに抵触するため、大家に内緒でやっていて、
ゲストを宿泊させていることがバレた場合、追い出す権利が大家に発生します。

ちなみに、外国人を宿泊させるため、という理由で普通に仲介業者経由で賃貸物件を探していると、なかなか物件は見つかりません。
オーナーが嫌がるケースがほとんどですし、そもそも不動産管理会社がオーナーに話を持っていく前に断る可能性大です。

実際のところ、Airbnb用に物件を購入したという人は少ないので、普通に物件を借りて内緒でAirbnb運用を行っている人が多いです。

大家に内緒で始めてしまうか、ちゃんと大家に話を通してから始めるかは、各々の判断によりますが、
大家に話を通してから行うことを推奨します。

 

法的リスク

2017年現在でも、Airbnbは旅館業に抵触するのかどうかはっきりとした答えが出ていません。

では、この法的リスクを回避するには、国家戦略特別区域法を利用するというものがあります。
一言でまとめてしまうと、旅館業法の特例を受けることができて、Airbnb運用も出来るようになる、ということです。

但しその特例を受けられる地域や、宿泊数何泊以上であること、といった諸条件があります。
これから物件を借りてAirbnbを運用するにあたって、将来的に法的にも白な状態を運用するためには、まだ条件は確定していないにしても、今のうちのある程度その条件に沿った物件を見つけておくことが重要です。

次に、部屋の広さが25平米以上あること、というものがあるため、物件の検索条件に25平米以上を入れて物件を探して下さい。その他の条件は、普通に人が住めるような家具家電が揃っており、外国人用に配慮されていれば良い(例えば英語マニュアルを作っておく)ので、後から何とでもなります。最低宿泊日数もAirbnbの機能で設定することが出来るので、今はひとまず置いといて問題ありません。

現時点で、まだ特区法が施行されていないけど、Airbnb運用を始めたい!という方は、上記2点(エリアと広さ)を抑えた上で物件を探すことをお勧めします。

 

脱税のリスク

税金についてですが、Airbnbで稼いだお金は、ちゃんと所得として自分で確定申告をしましょう
でないと脱税になる可能性がありますので、お気をつけ下さい!
普通の会社勤めの方だと確定申告とは無縁だった人が多いと思いますが、
税金の問題は非常に大切ですので、しっかりと確認しましょう。









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