不動産投資で稼ぐ方法|Step35

不動産投資で稼ぐとは、
投資用賃貸アパート・マンションを購入し、家賃収入で稼ぐ方法です。

不動産投資による利益の上げ方は大きく分けて2種類あります。
まず1つ目は、賃貸による利益の上げ方です。
例えば、マンションやアパート、ビルなどを貸し出して賃料収入を得るというやり方です。こうして得た利益をインカムゲインといい、株式投資でいうところの配当です。

2つ目は、売却による利益の上げ方です。
こちらは、買った時の価格と売った時の価格の差で利益を出そうとします。この売買で得た利益をキャピタルゲインといいます。

今の時代、キャピタルゲインはほとんど期待できないのが現状です。

不動産投資のメリット

・賃料の変化が緩やか
・貨幣、株、債券のように価値がゼロになることはない
・毎月の安定収入
・節税効果
・物件自体を担保にできる
・インフレに強い
・同じオルタナティブ投資の金投資と比較し、インカムゲインが発生する

不動産投資のデメリット

・投資価値下落の可能性
・入居者の不在
・家賃滞納などのトラブル
・施設の老朽化
・金利の上昇

 

不動産投資の種類

不動産投資の種類は大まかに3種類あります。

現物不動産投資

一般に不動産投資といえば、この現物不動産投資のことをいいます。
現物不動産投資とは、実際にアパートやマンション、オフィスビルなどを購入し、そこで暮らす人やビルに入っているテナントから賃料収入を得るというものです。現物不動産は投資先の種類で次の5つに分類されます。
1.区分マンション投資
2.一棟マンション投資
3.一棟アパート投資
4.戸建て投資
5.テナント投資

小口化不動産投資

不動産投資には多額の資金が必要ですが、それを抑えて投資しやすくしたのが小口化不動産投資です。
不動産会社などが投資家から資金を集めて不動産を購入。通常は、その不動産会社が不動産の管理を行い、収益を出資した投資家に分配するという仕組みです。
最近では、極めて小額から出資することができます。

証券化不動産投資

先ほどの小口化不動産投資とそれほど違いはありません。
・極めて小額から投資が可能
・管理が不要
・必ずしも配当金が出るとは限らない
などの特徴があります。
決定的に違う点は、証券というところです。
これらはリートと呼ばれます。
不動産投資信託・リートでは、多くの投資家から資金を集め、複数の不動産に投資します。
特に日本のリートはJ-REITと呼ばれます。
現物投資と違うのは、やはり小口化ができる点です。
一個人でもオフィスビルや商業施設といったものに、少額投資できます。

また匿名組合型商品などの他の小口化不動産投資と比べても、REITは月々500円からの積立てなど、格安で買うことができます。
震災の発生する日本のみに投資すると値動きが大きくなりますが、世界全体に投資することで、値動きは安定します。
不動産の世界分散投資は、現物投資では難しいですが、このREITを使うことによって、簡単におこなうことができます。
リートは投資信託ですので、他の株や債券といった金融商品と同じように、SBI証券やマネックス証券、楽天証券などのネット証券で、お手軽に買うことができます。

 

不動産の取得にかかる費用

不動産の取得には、不動産の購入価格以外にも様々な費用がかかります。
およそ物件価格の7%が諸費用として必要だと言われています。

・仲介手数料

不動産業者に支払う仲介手数料です。
業者が受け取れる報酬には、宅建業法で上限が定められていて、 となっています。
この計算式は売買代金が400万円以上の場合です。売買代金や、業者が課税業者か免税業者かで多少違いがありますが、割合としてはそう大差ありません。

・印紙税

印紙税とは、契約書や領収書などに、その記載金額に応じて課税される税金です。
金額については、印紙税額の一覧表をご覧下さい。

・登記費用

購入した不動産の所有権を移転するための登記費用と、司法書士への報酬です。

・消費税

売主が個人の場合は、消費税はかかりません。
売主が業者の場合に、建物についてのみ消費税がかかります。土地に消費税はかかりません。

・固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。
契約日を基準に日割り計算し、その日以降の税金分を買主が売主に支払うのが一般的です。

・不動産取得税

不動産を取得した際に課税される税金です。
取得して約半年後に通知が来ます。

・ローン事務手数料

不動産ローンの申込の際に金融機関に支払う事務手数料です。
金額は金融機関によってまちまちです。

・ローン保障料

ローン保障料とは、銀行などから融資を受ける際に保証人がいない場合、その代わりとして保障会社に保証人になってもらう為の費用です。万が一、ローンが支払えない場合は、保障会社が代わりに弁済してくれますが、その分は後々保障会社から請求されることになります。

 

不動産投資で失敗パターンと成功の3つの条件

さて、これらのサラリーマンオーナーのいずれもが不動産投資をはじめるまでは全く知識もなく、また経験もありませんでした。それでも不動産投資で成功できたのは、不動産投資で成功するためのポイントを押さえていたからです。

不動産投資で失敗するケースの多くは、ほとんどが以下のケースです。
・不動産業者の言いなりになって騙されてまい悪い物件をつかまされる
・書いてある利回りばかりに気を取られてしまい、いい物件だと思い込んで買ってしまう

一方で成功するために必要なのは、以下の二つです。
・自分でしっかりと知識をつけること
・堅実なやり方からまずは始めること

そして、初心者が堅実に成功するために最初に取り組むべきなのは、以下の3つのポイントをしっかりと抑えることです。

1、物件を選ぶときは、徹底的に空室リスクが少ない立地・物件を選ぶ
2、物件を増やしていくために、借入割合40%維持してローンを徹底活用する
3、管理が肝になるため、入居者募集に強く、トラブル解決力を持つ賃貸管理会社を選ぶ

この3つのポイントをしっかり押さえて不動産投資を行えば、知識や経験、ノウハウがなくても、成功事例にあるような不動産投資で着実に家賃収入を得ることができます。このポイントを押さえずに堅実に成功するのは非常に難しいと考えています。

 

なまはむ
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